Guía Legal y Fiscal 2025 para Inversionistas Latinoamericanos en Bienes Raíces en Florida
Una guía simple y amigable para principiantes para comprar su primera casa en Florida, desde el financiamiento hasta el cierre, adaptada para nuevos compradores.
Obligaciones fiscales en EE.UU. para compradores extranjeros
Adquirir una propiedad en Florida como extranjero implica ciertas obligaciones fiscales clave. Una de las más relevantes es la Ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Según esta normativa, el comprador debe retener el 15% del precio bruto de venta cuando compra una propiedad a un vendedor extranjero—salvo que se trate de una residencia personal menor a $300,000, en cuyo caso podría aplicarse una retención del 10%.
Por ejemplo, en una venta de $500,000, se deben retener $75,000 para el IRS, salvo que el vendedor califique para una exención y la tramite correctamente. Esta retención no es un impuesto definitivo, sino un anticipo del posible impuesto final, que puede recuperarse al presentar la declaración fiscal en EE.UU.
Los propietarios extranjeros también deben presentar una declaración anual ante el IRS, incluso si no deben impuestos, para declarar ingresos por alquiler o ganancias de capital por venta.
Entorno fiscal en Florida: qué deben considerar los inversores
Florida no cobra impuesto estatal a las rentas personales, lo que la convierte en un destino atractivo para quienes buscan ingresos pasivos o apreciación del capital. Sin embargo, los impuestos inmobiliarios locales han subido considerablemente. Entre 2019 y 2024, el monto promedio de estos impuestos aumentó casi 60% en Jacksonville, 57% en Tampa y 48% en Miami.
Estas subas pueden afectar la rentabilidad neta si no se contemplan desde el inicio.
Estructura legal: LLC, seguros de título y cierres remotos
Muchos compradores latinoamericanos optan por adquirir propiedades en Florida a través de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada). Esta estructura puede ofrecer ventajas como:
Protección patrimonial ante posibles demandas
Facilidad para la planificación sucesoria (por ejemplo, evita el proceso de sucesión legal)
Mayor privacidad y, en algunos casos, beneficios fiscales
Sin embargo, cada situación es única. Siempre se recomienda consultar con abogados y contadores especializados antes de tomar decisiones.
También es fundamental contar con un seguro de título para asegurar una transferencia limpia de propiedad y protegerse ante posibles deudas o reclamos legales.
Contar con un abogado local especializado ayuda a garantizar el cumplimiento normativo y el debido proceso.
El cierre de la operación puede hacerse de forma remota, ya sea por notarización online (RON) o mediante envío de documentación por correo, sin necesidad de viajar.
Contexto del mercado: por qué el 2025 puede ser una buena oportunidad
Entre abril de 2024 y marzo de 2025, compradores extranjeros invirtieron más de 56.000 millones de dólares en bienes raíces en EE.UU., un aumento del 33% con respecto al año anterior. Florida concentró el 21% de ese volumen. En el sur del estado, los compradores internacionales adquirieron casi el 49% de las unidades nuevas, con mayoría de origen latinoamericano.
A la vez, ciertas presiones económicas están enfriando el mercado: suben los seguros, aumentan las expensas de consorcio (HOA fees) y las propiedades en ciudades como Miami y Orlando tardan hasta 15 días más en venderse que el año anterior.
Esto genera una ventana de negociación atractiva para quienes ingresan ahora al mercado.
Puntos clave para compradores latinoamericanos
La retención por FIRPTA es obligatoria salvo que se cumplan las condiciones de exención.
Es obligatorio presentar declaraciones anuales al IRS por alquileres o ventas.
Florida no cobra impuesto sobre la renta, pero los impuestos locales han subido fuertemente.
Las LLC ofrecen ventajas, pero deben estructurarse correctamente con asesoría profesional.
La demanda latinoamericana sigue fuerte, pero el mercado es más flexible en 2025.
Contar con asesoramiento legal y fiscal es fundamental para evitar errores costosos.
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Fuentes
Sirulnik Law. Key considerations for foreign investors buying property in Florida. Recuperado en julio de 2025, de sirulniklaw.com
BPB CPA. When does FIRPTA apply to real estate transactions? Recuperado en julio de 2025, de bpbcpa.com
Global Florida Realty. Florida Real Estate Taxes: A Non-Resident Investor’s Guide. Recuperado en julio de 2025, de globalfloridarealty.com
MarketWatch. These two low-tax states are getting hit with fast-rising property taxes. Recuperado en julio de 2025, de marketwatch.com
Salcines Law. Florida Real Estate Tax Advantages for Foreign Investors. Recuperado en julio de 2025, de salcineslaw.com
H&CO. Florida Housing Market 2025 Forecast. Recuperado en julio de 2025, de hco.com
New York Post. Foreign buyers spent $56B on US real estate in one year — and Florida got most of it. Recuperado en julio de 2025, de nypost.com
Miami Realtors. Latin Americans lead new construction sales in South Florida. Recuperado en julio de 2025, de miamirealtors.com
New York Post. Homes taking longer to sell in Florida metros. Recuperado en julio de 2025, de nypost.com
Disclaimer legal
Este artículo tiene fines únicamente informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Antes de realizar cualquier inversión o decisión estructural, consulte con un abogado o contador certificado. ArBlo no brinda servicios legales o fiscales directamente, pero trabaja en conjunto con profesionales autorizados para asistir a sus clientes.